Appropriazione di parti comuni condominiali: cosa fare?

Cosa può fare il singolo proprietario sulle aree comuni a tutti? È possibile inglobare una parte condominiale nella proprietà privata?

In condominio, ci sono parti di proprietà privata (le unità immobiliari, i box pertinenziali, ecc.) e parti comuni che, invece, appartengono a ciascun condomino. Si pensi ad esempio alle scale, al cortile, all’androne posto all’ingresso dell’edificio, ecc. Questi beni possono essere utilizzati da tutti, purché tale uso non pregiudichi i diritti degli altri. Ad esempio, un condomino potrà installare la propria antenna tv sul tetto, purché non impedisca agli altri di fare lo stesso. Con questo articolo vedremo cosa fare in caso di appropriazione di parti comuni condominiali.

Secondo una recente sentenza, l’uso della cosa comune e i lavori sulla stessa non possono mai concretizzarsi nell’appropriazione sostanziale del bene con danno agli altri condòmini. Da tanto deriva che, contro i lavori che incorporano parti condominiali nella proprietà individuale, è possibile agire in giudizio per ottenere il ripristino della situazione precedente. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come comportarsi in caso di appropriazione di parti condominiali comuni.

Parti comuni condominiali: cosa sono?
Le parti comuni in condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari e che sono utili sia all’esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.

Ad esempio, le scale del condominio sono bene comune che appartiene a tutti; senza di esse, l’esistenza di una molteplicità di appartamenti posti in verticale non sarebbe neanche ipotizzabile.

Le parti comuni possono consistere anche in manufatti: è il caso dell’ascensore, dell’impianto di riscaldamento, ecc.

Parti comuni del condominio: quali sono?
Per non dar luogo a equivoci, la legge stabilisce espressamente quali sono le parti comuni in condominio.

Per la precisione, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
Parti condominiali: chi può usarle?
Le parti comuni possono essere utilizzate da ciascun condomino. Per la precisione, la legge dice che ogni singolo condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In pratica, ogni condomino può godere del bene comune, purché tale suo utilizzo non impedisca di fare altrettanto agli altri e la cosa non sia alterata nella sua natura. E così, il singolo condomino non potrà occupare il tetto del condominio solamente con la sua antenna oppure installare sulla facciata dell’edificio la tabella del suo studio professionale di dimensioni tali da impedire agli altri di poter fare lo stesso.

Ugualmente, al singolo condomino non è consentito alterare la destinazione delle parti comuni. Ad esempio, non è possibile trasformare un cortile in parcheggio, oppure stendere abitualmente i panni sul pianerottolo.

È possibile invece modificare le parti comuni, a proprie spese, se ciò aumenta l’utilità che la cosa comune può arrecare ai condòmini. È il caso del singolo proprietario che decida di effettuare un intervento per mettere in sicurezza una parte del tetto che rischiava di cedere.

Parti comuni: è possibile appropriarsene?
Da quanto detto sinora si evince chiaramente che non è possibile appropriarsi delle parti comuni del condominio, estromettendo così tutti gli altri dal loro godimento.

Secondo la sentenza citata in apertura, l’effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali è sempre illegittima.

Nel caso di specie, un condomino era stato accusato di aver inglobato parti comuni condominiali (pianerottoli e scale) all’interno dei propri appartamenti, in tal modo unendoli e collegandoli.

Secondo il giudice, l’uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa non possono mai concretizzarsi nell’appropriazione sostanziale del bene mediante uno spoglio ai danni degli altri condòmini.

Ciò vale anche se le parti comune di cui ci si è illegittimamente impossessati siano utilizzate solo raramente dagli altri condòmini: il mancato utilizzo, infatti, non giustifica l’appropriazione da parte di uno dei condòmini.

Un caso emblematico è quello del condomino dell’ultimo piano che preclude l’accesso al pianerottolo a tutti gli altri, magari installando un piccolo cancello. Anche se la porzione del pianerottolo è di fatto inutile per gli altri condòmini che non hanno interesse a raggiungere l’ultimo piano e sia al servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva, ciò non giustifica un intervento che ne comporti l’appropriazione.

Appropriazione parti comuni condominiali: cosa fare?
Contro l’appropriazione delle parti comuni da parte del singolo proprietario il condominio (a mezzo dell’amministratore) o anche uno dei singoli condòmini può agire in tribunale con l’azione di reintegrazione, cioè con un’azione possessoria (da esperire entro un anno dallo spoglio) volta a ottenere il ripristino del possesso.

Fonte: laleggepertutti.it

L’articolo Appropriazione di parti comuni condominiali: cosa fare? proviene da Quotidiano del Condominio.

(Fonte)

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