La gestione custodiale delle parti comuni è incompatibile con la gestione condominiale

Nella pratica quotidiana può accadere – e, in concreto, accade – che il Condominio possa essere oggetto di “interesse” da parte dell’Autorità giudiziaria.

Solitamente, tale “interesse” riguarda l’esecuzione di procedimenti di ingiunzione che comportano un obbligo di pagamento da parte dell’assise condominiale ovvero l’impugnativa di deliberazioni assembleari.

In casi ben più rari, tuttavia, il Condominio entra nell’area di interesse del diritto penale, comportando il sequestro conservativo di alcune proprietà e finanche delle “parti comuni”, con la correlata nomina di un custode giudiziario e l’avvio di una gestione parallela e diversa rispetto a quella condominiale prevista dal Codice civile.

Il sequestro preventivo. L’art. 321 c.p.p. disciplina l’istituto del “sequestro preventivo”, misura a carattere reale, che fissa dei vincoli, di natura temporanea, alla libera disponibilità di un bene.

Con il sequestro preventivo, l’Autorità giudiziaria limita l’estensione e l’azionabilità del diritto di proprietà ogni qualvolta vi sia pericolo che la libera disponibilità del bene oggetto di sequestro possa aggravare o protrarre le conseguenze del reato, ovvero agevolare la commissione di altri reati.

Il vincolo di indisponibilità è posto:

  • sulle cose pertinenti al reato, ovvero le cose sulle quali o a mezzo delle quali il reato fu commesso o che ne costituiscono il prezzo, il prodotto o il profitto nonché quelle legate solo indirettamente alla fattispecie criminosa, come il risultato della trasformazione del prodotto o del profitto del reato;
  • sulle cose di cui è consentita la confisca.

Senza indugiare sulle differenze tra le due categorie di beni, comunque sostanziali e rilevanti, ma poco utili ai fini dell’economia della presente riflessione, ci basti precisare che – disponendo il sequestro – i beni oggetto del provvedimento vengono «affidate in custodia alla cancelleria o alla segreteria.

Quando ciò non è possibile o non è opportuno, l’autorità giudiziaria dispone che la custodia avvenga in luogo diverso, determinandone il modo e nominando un altro custode, idoneo a norma dell’articolo 120» (art. 259 c.p.p.).

Il sequestro preventivo di parti comuni condominiali. Per quanto inusitato possa sembrare, il sequestro di parti comuni di edifici in condomini rappresenta una misura cautelare reale piuttosto comune, specialmente in relazione al reato di “lottizzazione abusiva” disciplinato dall’art. 30 del D.P.R. 380/2001, a mente del quale:

«Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».

Il bene giuridico tutelato da tale previsione è l’ordinato sviluppo dell’assetto del territorio conformemente agli strumenti urbanistici (cfr. Cass. Pen., SS.UU., sentenza 28 novembre 1981).

La violazione di tale bene avviene attraverso qualsiasi tipo di opera concretamente idonea a modificare (o addirittura stravolgere) l’assetto del territorio, realizzando un insediamento abitativo che comporta ostacolo alla futura programmazione territoriale e/o un carico urbanistico che necessiti di un adeguamento degli standard.

Tale reato, inoltre, è integrato non solo dalla concreta attività edificatoria, ma anche dall’attuazione di tutte quelle condotte prodromiche all’attività quali – a titolo esemplificativo – il frazionamento e la predisposizione alla vendita dei lotti.

In caso di edificio in condominio costruito in seguito a lottizzazione abusiva, le “parti a comune” tra le unità (costruite in esito a lottizzazione abusiva) costituiscono indubbiamente “cose pertinenti al reato”, in quanto – come noto – le parti comuni di un edificio rappresentano parte di una comunione necessaria al fine di utilizzare l’unità individuale.

Custodia giudiziale e amministrazione condominiale. La Seconda sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23255/2021 (Rel. Scarpa), fissa alcuni capisaldi in esito al ricorso presentato da alcuni condomini di un edificio costruito in seguito a lottizzazione abusiva e, pertanto, sottoposto a sequestro giudiziario, che lamentavano l’illegittimità delle delibere assunte dall’assemblea condominiale in data successiva al sequestro e alla nomina del custode.

Il magistrato relatore lucidamente rileva che la questione sottesa al ricorso attiene alla necessaria chiarificazione che deve essere data alla duplice “gestione” che si viene a creare tra custodia giudiziaria ed amministrazione condominiale.

Detto in altre parole, ci si interroga se il condominio (e quindi: i singoli condomini, l’Amministratore e l’Assemblea) mantenga le proprie prerogative anche dinanzi ad una situazione di “amministrazione controllata” ovvero se debba essere recessivo rispetto alle attività del custode.

La Cassazione attinge, ancora una volta, all’istituto più affine al Condominio e alla sua gestione: il diritto societario.

Ed invero, esiste copiosa (e concorde) giurisprudenza riguardante i poteri dei titolari di azioni o quote di società destinatari di misure cautelari reali, quali – appunto – il sequestro preventivo. In tali casi, è stato detto, la «libera disponibilità» della cosa pertinente al reato (ovvero: la quota o azione societaria) si esplica nella partecipazione alle assemblee dei soci, con diritto di parola e di voto, nonché nel diritto di cedere – nel rispetto della disciplina statutaria e legale – la propria quota.

La misura cautelare è finalizzata ad evitare che la “libera disponibilità” del bene possa agevolare la commissione di altri reati, ovvero aggravare o protrarre le conseguenze del reato ovvero ancora (e soprattutto) provocare un vantaggio al detentore del bene. Ed invero, disporre di un bene di provenienza illecita e poterne godere dei frutti rappresenterebbe un’evidente violazione di ogni canone di ragionevolezza e legalità.

Di conseguenza, nel diritto societario, l’azionista o il socio che siano destinatari di una misura cautelare, perdono – per la durata della misura stessa – ogni potere di esercizio dei diritti connessi alla partecipazione sociale. Pertanto, la partecipazione alle assemblee societarie e il connesso diritto di voto spetteranno al custode designato in sede giudiziaria.

Applicando in via analogica tale posizione, la Seconda Sezione ritiene che il vincolo di indisponibilità delle parti comuni conseguente all’applicazione della misura cautelare del sequestro preventivo comporti la sottrazione dei poteri di gestione delle parti comuni ordinariamente attribuiti all’Assemblea e all’Amministratore, in favore del custode.

Quest’ultimo – per tutto il periodo di validità della misura – sarà chiamato ad esercitare i diritti e le attribuzioni proprie dell’assise condominiale, nei limiti di quanto disposto dal decreto di sequestro.

Ne consegue che, laddove il decreto non disponga nulla, si andrà a generare una gestione parallela e concorrente a quella condominiale, separata rispetto a quella ordinaria, finalizzata al mantenimento delle parti comuni oggetto di sequestro. In relazione a tali beni, ancorché comuni, la gestione dell’Amministratore e dell’Assemblea è esautorata, fino al termine della validità della misura.

Pertanto, tutte le deliberazioni assunte dall’Ente di gestione e riguardanti le parti comuni sottoposte a custodia giudiziale sono da considerarsi estranee – sia pure temporaneamente – all’ambito di attività dell’assemblea, con la conseguente nullità delle delibere stesse.

Ed invero, l’Assemblea (e l’Amministratore) non avranno alcun potere per assumere determinazioni riguardanti la gestione della parte comune posta sotto sequestro, in quanto la responsabilità è attribuita – in via esclusiva – al custode giudiziale nominato.

Ciò non esclude, tuttavia, che il decreto possa nominare – quale custode delle parti comuni – lo stesso Amministratore del condominio ovvero un terzo soggetto, ma con poteri “limitati” e compatibili con la gestione condominiale.

Nel primo caso, l’Amministratore-Custode renderà il conto della propria gestione professionale all’Assemblea, pur mantenendo la piena autonomia di gestione connessa alle responsabilità dei beni posti sotto la sua custodia e che comprendono – tra le altre – «l’obbligo di conservare […] le cose» e «l’obbligo di impedirne l’alterazione» (art. 259, c. 2 c.p.p.).

Nel secondo caso, il custode nominato potrà vedere i propri poteri “limitati” (rectius: regolati) in modo tale da risultare compatibili con l’organizzazione condominiale esistente, attribuendo – a titolo esemplificativo – il potere di partecipazione all’assemblea con diritto di voto, purché limitatamente alle spese di ordinaria amministrazione (volte, quindi, alla conservazione e al mantenimento in efficienza delle parti comuni), escludendo ogni potere in ordine alla manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

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(Fonte)

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